Jean Claude Mbwentchou:«Les facilités en matière de logement au Cameroun sont de plusieurs ordres»

Economie
Elise ZIEMINE NGOUMOU | 06-07-2017 11:30

Ministre de l’Habitat et du Développement urbain.

Monsieur le ministre, comment évaluez-vous la situation de l’offre et de la demande en logements sociaux aujourd’hui au Cameroun ?

La demande en logements de tous standings (haut, moyen et bas standing…) dans notre pays se situait en 2011, à près d’un million d’unités avec une croissance annuelle évaluée à près de 100.0000 nouveaux logements. On peut considérer que près de 20 à 30% de ce déficit (soit de 300.000 à 450.000 logements) constituent la demande en logements sociaux, tandis que 5 à 10% de ce déficit (de 75.000 à 150.000 logements) relèvent du type moyen et haut standing ; et le reste, soit 60 à 75 % du déficit (de 900.000 à 1.125.000 logements) proviennent de l’auto-construction, qui regorge la part la plus importante de la demande.

Dans le but d’affiner sa connaissance de cette demande, le gouvernement à travers le MINHDU a signé depuis 2014, une convention avec l’Institut national de la statistique (INS) qui mène en ce moment une étude approfondie permettant d’ici 2018, d’avoir un ensemble d’informations et d’indicateurs sur les caractéristiques socio-économiques de la demande en logements et parcelles constructibles, ainsi que sur les cibles de ces produits.

S’agissant de l’offre, il convient de relever que depuis 2010, et sur hautes instructions du chef de l’Etat Paul Biya, le gouvernement a relancé la production publique de logements sociaux, à travers le programme gouvernemental de construction de 10.000 logements sociaux et d’aménagement de 50.000 parcelles constructibles. En ce moment, le parc de logements achevés ou en cours de construction se situe à environ 4.500 unités.

Au final, nous concédons que l’offre reste faible par rapport à la demande, mais nous pensons qu’avec le démarrage imminent de plusieurs projets portés notamment par des firmes privées internationales et nationales avec lesquelles des conventions ou des protocoles sont d’ores et déjà signés ou en voie de conclusion, l’offre de logements par la filière formelle, va connaître un accroissement fulgurant dans les 10 prochaines années.

Dans ce registre, on peut évoquer la poursuite du programme gouvernemental de construction de 10.000 logements sociaux qui va s’étendre très prochainement, dans les autres villes industrielles (Edéa, Kribi, Limbé), universitaires (Soa, Dschang, Bangangté, Ngaoundéré et Maroua) et chefs-lieux de département (Bafia, Batouri, Nkongsamba, Kousséri, Sangmélima et Kumba) ; le projet de la firme italienne PIZZAROTTI, dont la convention  de financement a été signée en mars dernier sur très hautes instructions du chef de l’Etat, pour la mise en œuvre d’une phase pilote de construction de 1.000 logements sociaux à Mbankomo, sur un total de 10.000 unités, assortie d’une base industrielle.

La 2è phase du programme mise en œuvre par la firme chinoise (SHEYANG) et qui porte sur la production de 3.200 logements sociaux à Yaoundé et Douala, et divers projets en phase de maturation technique, et dont les négociations financières sont en cours ; portés par des firmes marocaine, sud-africaine, canadienne, américaine, française, espagnole, chinoise, turque, qatari, voire par des promoteurs privés nationaux, en vue de la construction d’au moins 50.000 logements sociaux sont également à prendre en compte.

Cependant, la résorption de  la crise du logement appelle des efforts conjugués de tous les acteurs (Etat, sociétés d’Etat, CTD secteur privé, société civile, etc.) ainsi que la prise d’un ensemble de mesures aux plans juridique, institutionnel, structurel et opérationnel.

Quel est l’état d’avancement des différents chantiers engagés pour résorber le déficit en logements sociaux ?

Parmi les chantiers engagés, on peut citer les 1.675 logements sociaux de la première phase dudit programme confiée aux PME nationales, et qui se déploie actuellement  à Yaoundé sur le site d’Olembé et à Douala sur le site de Mbanga-Bakoko, avec 60% de logements achevés.

Une composante dudit programme mise en œuvre par le biais de la coopération chinoise (SHEYANG) pour la construction de 1 500 logements, est entièrement achevée dans les villes de Yaoundé (660 logements), Douala (660 logements), Limbe, Bafoussam, Bamenda et Sangmélima, où 50 logements ont été construits dans chacune de ces  localités.

A Yaoundé/Olembé, il y a aussi le projet de la firme Suisse COFFOR CEMAC S.A, pour la construction de 32 immeubles de 640 logements, dont l’avancement global des travaux est de 25%.

Enfin, il y a la composante habitat du Plan d’urgence triennal (PLANUT), décidé par le chef de l’Etat, Paul Biya, en vue de la construction de 800 logements, à raison de 100 logements dans chacun des huit (08) chefs-lieux de région autres que Yaoundé et Douala.

Les études de faisabilité sont achevées, et les travaux très avancés à Ebolowa (72%). Partout ailleurs, ils sont à près de 30%, hormis à Bamenda, où les contraintes de site ont retardé leur avancement. Il convient de relever que les Collectivités territoriales Décentralisées (CTD) mettent également en œuvre des programmes de construction de cités municipales.

A ce titre, on peut citer les municipalités d’Ebolowa et de Meyomessala qui mettent respectivement en œuvre des projets de construction de 100 et 120 logements économiques sur financement du CFC. 

Par ailleurs, grâce à une convention signée entre le CFC et le FEICOM en 2013, sur initiative du MINHDU, avec une mise de départ de 10 milliards, neuf CTD sont déclarées éligibles et mettent actuellement en œuvre leurs projets de construction de logements.

Par ailleurs, dans un souci d’équité sociale et de diversification de l’offre, le gouvernement accompagne les Communautés urbaines dans les projets de construction des cités des Cinquantenaires à Douala et Yaoundé avec le concours financier de Shelter Afrique et des banques locales dont le Crédit Foncier du Cameroun, qui comporteront entre autres des logements de moyen et de haut standings.

Mais compte tenu du pouvoir d’achat, pensez-vous que ces logements soient à la portée des Camerounais ?

Il convient de noter que la régulation des coûts de production et de vente des logements dépend de plusieurs facteurs dont les plus déterminants sont : la disponibilité et les coûts des principaux intrants (les assiettes foncières et les matériaux de construction) ; la technologie utilisée ; la subvention des pouvoirs publics ; le poids de la fiscalité ; la disponibilité de la main d’œuvre qualifiée, mais aussi et surtout du rapport de force entre l’offre et la demande. Aussi, dans le contexte actuel de notre pays caractérisé par une offre largement en deçà de la demande, et la non- satisfaction optimale des conditions préalables sus-évoquées, vous conviendrez que la question du coût de production et de vente des logements soit une préoccupation constante.

Vous me donnez ainsi l’occasion de préciser que pour la phase actuelle de 1.675 logements sociaux à Yaoundé/Olembé et à Douala/ Mbanga Bakoko, l’Etat a pris en charge le foncier, les études, les aménagements des voiries et le raccordement des réseaux des concessionnaires en plus d’une subvention spéciale sur les coûts de construction des logements, décidée par le Chef de l’Etat, de l’ordre de 40% ; ce qui a permis de ramener les coûts des logements à un coût final de 17-23 millions.

D’autres mesures sont prises en rapport avec les nouveaux programmes en cours d’exécution ou projetés. Il s’agit d’une part, de la revue à la baisse des caractéristiques architecturales et techniques des bâtiments pour les adapter aux normes d’habitat social. D’autre part, il s’agit de l’application effective des mesures d’allègement fiscal prévues dans le cadre de la loi de 2013 sur l’investissement privé et la loi des finances de 2016 ; qui accordent des exonérations aussi bien sur les matériaux, matériels et équipements que sur les acquéreurs. Nous pouvons déjà annoncer que les coûts des logements produits avec la coopération chinoise et dans le cadre du PLANUT volet habitat, seront très abordables et nettement plus bas que ceux pratiqués pour les 1.675 logements d’Olembé et de Mbanga Bakoko.

Une opération de construction de logements sociaux avec l’utilisation des briques en terre (cuite et stabilisée) est programmée dans les tout prochains jours avec la MIPROMALO, et permettra de procéder à une analyse comparative des coûts avec les matériaux classiques. Nous envisageons aussi de mener une réflexion profonde sur la problématique des matériaux de construction, avec le MINCOMMERCE, le MINFI, le  MINIMIDT et d’autres acteurs pour non seulement baisser leur coût, mais aussi en augmenter la production, en assurer la qualité ainsi qu’une bonne distribution

Beaucoup de particuliers font l’effort d’accéder à la propriété immobilière par leurs propres moyens. Quelles facilités peuvent-ils attendre du gouvernement ?

Les facilités sont de plusieurs ordres. En premier lieu il y a le cadre juridique qui a été profondément enrichi ces dernières années, notamment depuis 2004, avec la prise d’un ensemble de lois et/ou de décrets d’application sur le code de l’urbanisme ; la promotion immobilière ; le métier d’agent immobilier ; la vente des immeubles à construire ; les normes d’habitat social ; et la copropriété. D’autres textes de portée transversale ont été pris. Il s’agit notamment des simplifications apportées sur le régime foncier et domanial depuis 2005. Ce corpus est en cours de perfectionnement avec d’autres textes (réforme foncière, loi sur l’habitat social, code de l’habitat et de la construction, lois sur les professions d’urbaniste et d’architecte, etc.) visant à faciliter l’accès à la propriété foncière et à élargir le champ des incitations à la promotion immobilière, tout en sécurisant encore mieux les investissements.

En deuxième lieu, il y a la possibilité d’accès au foncier. Le gouvernement à travers le MINDCAF, met actuellement en œuvre la composante 50.000 parcelles du Programme gouvernemental, d’abord à Yaoundé et Douala, puis progressivement dans les autres 12 communautés urbaines, les villes industrielles, universitaires, touristiques, frontalières, et à fort potentiel économique, démographique ou touristique.

En troisième lieu, il y a la possibilité d’accès aux financements, à travers le Crédit Foncier du Cameroun qui dispose de plusieurs produits très incitatifs en appui aux projets immobiliers des particuliers. Quant à la fiscalité, depuis 2016, la loi des finances  prévoit l’exonération de la TVA pour tout acquéreur de logement social, entre autres. En outre, il est envisagé l’appui à l’organisation des populations en coopératives et mutuelles d’habitat, susceptibles de conduire des projets immobiliers adaptés aux couches défavorisées.

Par ailleurs, une étude de faisabilité pour la mise en place d’un fonds de financement et de garantie de l’habitat social adossé à un véritable marché hypothécaire est en cours depuis cet exercice. Ce dispositif institutionnel existant dans de nombreux pays africains (Maroc, Tunisie, Mali, Rwanda, etc.) permettrait à terme d’augmenter l’enveloppe des financements alloués à l’habitat social, tout en servant de bouclier pour la garantie des prêts accordés aux acquéreurs (solvables ou non) et par les banques commerciales nationales, par un mécanisme de bonification des taux d’intérêt.